互联网外衣下的“二房东”Wework凭什么值470亿美

  偌大的共享办公区域冷冷清清,可以容纳30余人的空间,只有一个人在埋头工作。

  不过它早已名声在外。这个共享办公行业的翘楚,业务遍布29个国家,111个城市,运营528处共享办公空间。38%的全球财富500强公司是它的客户。

  Wework是共享办公空间模式的始创者,成立于2010年。它在今年8月公开了招股书,正式启动上市程序,最多融资10亿美元。虽然没有确定募集金额,不过有个普遍的共识是,Wework的融资额仅次于优步,很可能是今年美股的第二大规模IPO。

  两个人都对社区建设和设计感兴趣,先是创办了Green Desk,一块说服他们的房东把一处空置房产分成半公用的办公室,然后出租出去,大获成功。

  2010年,Wework管理的房产还只有2处。到了2014年,它在8个城市有了23个据点。2015年开始,Wework像坐上了火箭,运营的办公空间从55处升到现在的500多处。

  最开始,Wework的客户是自由职业者和小公司居多。它的成功,在于通过运营发挥出了闲置房产的价值。

  2008年金融危机后,美国房租下跌,Wework得以用低成本租下了不少办公区。随着美国经济复苏,公司对办公空间的需求变多,Wework得以迅速扩张。

  现在,Wework俨然变成了二房东中的巨头,38%的500强公司都是它的客户。它的很多办公空间都位于租金昂贵的繁华地段。

  目前,Wework的估值达470亿美元,约合人民币3366亿元,和优步522亿美元的市值接近。

  创始人Neumann也把Wework比成优步,他曾说“我们需要楼,就和优步需要车一样。”

  Wework有传统的一面,也有颠覆传统租赁模式的一面。一方面,Wework把办公室租下,再装修,分割成不同大小的空间,出租给客户,像“二房东”。因为要支付高额的租金,和优步相比,它的模式更“重”。

  另一方面,它用App连接一切,用户可以在App里预定办公室,分享信息和想法,互通资源,促成合作。它也有和优步一样科技的一面。

  在国外,共享办公领域已经有了一家上市公司——在伦敦证交所挂牌的International Workplace Group(IWG)。

  截至9月3日,IWG的市值是37亿英镑,约合人民币321亿元。而Wework的估值达470亿美元,约合人民币3370亿元。

  Wework的营收增速确实更快,但不管从营收还是业务规模看,两家公司估值的巨大差距都令人费解。

  从营收看,2018年,IWG的营收为25.4亿英镑,约合人民币220亿元,Wework则只有18.2亿美元,约合人民币130亿元。IWG还比Wework高出90亿元。

  从业务规模看,IWG遍布110多个国家,在1000个城市拥有3100处办公空间,也比Wework大。

  招股书显示,2016-2018年,Wework的营收是4.4亿美元、8.9亿美元和18.2亿美元,每年维持翻倍的增长。但它的代价是巨额亏损,这三年分别亏损4.3亿美元、8.8亿美元和16.1亿美元。可以说每年收多少钱,就亏多少钱。2019年前半年,其亏损额已达6.9亿美元。三年半的时间,Wework已经亏了36.1亿美元,约合259亿元。

  可惜的是,三年半来,Wework烧了近260亿元,还没有撼动竞争对手——IWG近3年的营收一直在增长。

  事实上,Wework有的只是一个科技公司的概念,不管它怎么强调自己是一个提供服务的平台,它租下房产再收租金的重资产模式,还是和轻资产的互联网公司不一样。

  优步上市后的表现已经证明一味烧钱行不通。今年5月上市后,优步的股价至今已经跌去了32%。

  Wework的估值,也很可能是昙花一现。哪怕是互联网公司,最终也要靠业绩说话——要么持续高增长,打败竞争对手,要么就得盈利给投资者分红。

  2017年,共享是最大的风口,共享汽车、共享单车、共享医疗、共享住宿、共享充电宝、共享雨伞、共享马扎……市场上接二连三出现新的共享业务,一副“万物皆可共享”的气象。

  到了2018年,热潮退去,共享经济领域直接融资额首次出现负增长。如今,共享行业的冷却还在持续。

  网约车平台滴滴多次提价,仍在亏损。其顺风车下架整改一年多,还没上线。共享单车的龙头ofo自从经历用户排队退押金风波后,一直在倒闭的边缘挣扎,另一个龙头摩拜也被美团收购,开始进入提价期。共享充电宝经历恶战后,领先的企业只剩街电、小电、怪兽充电、来电四家,活下来的公司纷纷提价,有的已经标出了8元一小时的高价。

  根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告(2019)》,2018年共享办公的交易额增速达87%。同时,2018年我国共享办公的交易额为206亿元,只占共享经济总交易额的0.7%。

  不过,共享办公的赛道还是很拥挤的。外企有Wework和IWG旗下的雷格斯,国内企业有优客工场、纳什空间和36氪旗下的氪空间等。优客工场开到了44个城市;纳什空间专注小企业;氪空间则以服务“互联网创新人群”为主体。

  Wework进入中国,只有短短的3年时间。2018年,Wework收购了共享办公企业裸心社后,才有了现在的规模。不过和优客工场和纳什空间比起来,它在中国的规模还算不上大。

  Wework在国内推出了一系列针对个人的服务。有按小时计费的闪座,价格在15-45元。也有按月计费的移动办公座位,价格在千元左右,附加的服务是免费饮品、社群活动和免费打印之类。这些服务对国内的自由职业者来说,吸引力有限。

  据Upwork发布的2018年美国自由职业者报告,美国有5670万自由职业者,占总劳动人口的三分之一。

  但是,国内的自由职业者数量有限,又没有国外流行的聚会文化。个人对办公场所的需求不大。IWG就在财报中提到,它在中国的业绩没有达到期望。毕竟,如果对私密性要求不高,还不如选择到处都有门店的星巴克,需要饮品的时候再付费,方便且经济。

  Wework在中国决胜的关键,不在于个人业务,在于企业服务。在共享经济领域,外企是不占优势的,比如优步就败给了滴滴。Wework也势必得和本土的强敌决一高下。精确满足各类企业的要求,保证持续不断的融资,持续提高运营效率的企业,才能最终胜出。

  标签:wework 办公空间 iwg 二房东 自由职业者 纳什 共享经济 房产 交易额 租金 工场 空间 业务 规模 人民币 企业 优客 滴滴 美金 互联网